Вторая половина 2025 года принесла рынку недвижимости немало сюрпризов: банкам снизили размер возмещения, условия семейной ипотеки ужесточили, ЦБ РФ несколько раз опустил ключевую ставку, а в недалеком 2026-м маячит перспектива повышения НДС. Эксперты считают, всё в совокупности приведет к росту спроса и цен на новостройки. А вот вторичка точечно может подешеветь.
Драйверы рынка
Основными факторами, влияющими на рынок недвижимости, эксперты называют планомерное снижение ключевой ставки (с июня 2025 она опустилась с 21% до 16,5%) и пересмотр условий выдачи льготной семейной ипотеки (с 1 февраля 2026 года возможно будет взять только одну семейную ипотеку на семью, тогда как сейчас каждый из супругов может воспользоваться программой).
Вторую скрипку играют новости о планируемом изменении налогового законодательства: представляется, что повышение НДС приведет к удорожанию строительства и росту конечной стоимости жилья.
Также давление оказывает ужесточение требований банков к заемщикам — в частности, увеличение размера первоначального взноса при оформлении ипотеки.
С депозитов — в бетон
Согласно статистике дом.рф на 1 октября 2025 года, треть российских банков фиксирует сокращение депозитов физических лиц в среднем на 0,8 — 2,8% с одновременным ростом выдачи ипотеки на 3,1%. По словам руководителя агентства недвижимости «МЕТР73» Ксении Фарафонтовой, на фоне последних событий держатели вкладов перераспределили свои средства в недвижимость.
— Вероятно, эта тенденция сохранится на весь период снижения ключевой ставки — примерно 1,5 года. Люди понимают, что выгоднее взять ипотеку сейчас даже под более высокую ставку, чтобы зафиксировать стоимость жилья. Далее можно будет использовать инструмент рефинансирования, — прогнозирует Фарафонтова.
В последний вагон
Аналитики предсказывают увеличение числа сделок по льготной ипотеке в преддверии 1 февраля 2026 года: семьи, где второй супруг еще не брал ипотеку, будут пытаться «запрыгнуть в последний вагон». Но такое кредитование вряд ли будет массовым.
— Далеко не все семьи способны позволить себе две ипотеки, даже под низкие ставки, — отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.
Ее позицию поддерживают все опрошенные 73online.ru агентства недвижимости: помимо желания заемщика остаются еще объективные требования — подтверждённый доход, первоначальный взнос и готовность к долговой нагрузке. «Те семьи, у которых финансовая модель не сходится, не будут спешить только из-за ожидания изменений — это уже вопрос здравого расчёта», — подчеркивает старший бизнес-партнёр агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Анна Туманина.
Портрет заемщика
Ожидаемый всплеск спроса на первичку поддерживает статистика: типичным заемщиком в Ульяновске сегодня является молодая семья в возрасте 28–38 лет с одним ребёнком или планирующая детей, говорит Туманина. «Доля женщин составляет 58% (показатель вырос на 3% по сравнению с 2024-м)», — добавляет Фарафонтова и продолжает: «Всё больше клиентов используют в качестве первоначального взноса маткапитал (30%, на 10% больше, чем в 2024-м)».
— Взнос обычно составляет 10–20% стоимости жилья, ежемесячный платёж, как правило, на уровне одной-двух средних зарплат по региону. Люди выбирают жильё рационально: обращают внимание на инфраструктуру, транспортную доступность и планировочные решения, стараясь взять объект, который действительно будет удобен для жизни, а не просто «вписывается» в ипотеку, — говорит партнер «Этажей».
Больше спрос — выше цены
Рост продаж на первичном рынке вкупе с ожидаемым повышением НДС (а значит, снижением объемов строительства) ведут к сокращению предложения, считает эксперт агентства недвижимости «Самолет Плюс» Анна Созонова. А впоследствии — к росту цен:
— Это логично: спрос растёт, а предложение — нет. Выход один — поднимать цены. Строящиеся объекты подорожают минимум на 5%.
В агентстве «МЕТР73» повышение цен на новостройки в Ульяновске фиксируют уже сейчас, но это «обусловлено скорее ростом себестоимости строительства».
В «Этажах» подчеркивают: спрос остается стабильно высоким, особенно среди семей с детьми. Его поддерживают банки, которые вслед за снижением «ключа» начинают предлагать более комфортные условия по кредитам, хотя этот процесс всегда происходит с задержкой.
— Если изменения семейной ипотеки не окажутся слишком жёсткими, спрос на первичное жильё будет сохранён. Девелоперы, как правило, стараются поддерживать цену и не снижать её, поэтому до конца года мы ожидаем небольшой рост стоимости новостроек в пределах 0–6%, в зависимости от конкретного проекта и стадии строительства, — говорит Туманина.
Вторичка — в рост или в минус?
Если в прогнозах на первичный рынок недвижимости эксперты пришли к единому мнению, то взгляды на будущее вторички оказались неоднозначны. Кристина Гудым ожидает, что спрос на нее останется сдержанным из-за высокой стоимости кредитов и ограниченных льгот. При этом в ценах вероятна стагнация или небольшое удешевление в регионах.
Аналогичного мнения придерживается и Анна Туманина: спрос на вторичку сильнее зависит от реальной покупательской способности, и в ликвидных локациях (небольшие квартиры и дома с хорошей инфраструктурой) цены держатся уверенно. Но в целом на рынке отдельные квартиры могут подешеветь, особенно если продавцу важно продать быстро.
— В сегменте менее привлекательных объектов мы уже наблюдаем тенденцию к корректировке стоимости по желанию продавцов. В среднем до конца года на вторичке возможны колебания в пределах минус 3% — плюс 3%, без резких скачков, — говорит она.
Иную точку зрения высказывают в агентствах «МЕТР73» и «Самолет Плюс»: рост цен на новостройки повлечет за собой повышение спроса на вторичку и следом — удорожание готовых квартир. Развитию такого сценария поспособствует снижение ключевой ставки и ставок кредитования.
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online
Татьяна Лисицына
